قرارداد مشارکت در ساخت ، کلید بهشت یا باتلاق مالی؟

در این مقاله قصد داریم به زبانی ساده و روان، ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت را برای شما عزیزان  مورد بررسی قرار دهیم تا با چشمانی باز و آگاهی کامل، تصمیم بگیرید که آیا این شیوه برای شما مناسب است یا خیر. قرارداد مشارکت در ساخت، یک توافق دوجانبه است که بین مالک زمین و سازنده برای احداث ساختمان در عرصه ملک منعقد می‌شود. مالک زمین، عرصه ملک خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز متعهد می‌شود که نسبت به احداث ساختمان طبق نقشه‌ها و مشخصات فنی مورد توافق طرفین اقدام نماید. در پایان پروژه، طبق توافق انجام شده در قرارداد مشارکت در ساخت مالک زمین و سازنده بر اساس توافقات خود، مالکیت ساختمان را به اشتراک می‌گذارند.

مشارکت در ساخت ؛ رویای خانه دار شدن یا کابوسی حقوقی؟

یکی از دغدغه های اصلی اقشار مختلف جامعه، تامین مسکن مناسب است. افزایش سرسام آور قیمت مسکن در سال های اخیر، به ویژه در کلانشهرها، این دغدغه را به کابوسی برای بسیاری از خانواده ها تبدیل کرده است. قرارداد مشارکت در ساخت، راهکاری است که می تواند در این شرایط به افراد کمک کند تا رویای خانه دار شدن را به واقعیت تبدیل نمایند. در این نوع قرارداد، مالک زمین با سازنده ای باتجربه همکاری می کند. مالک، زمین خود را به عنوان آورده به پروژه وارد می کند و سازنده نیز سرمایه و تخصص خود را برای ساخت و ساز بنا به کار می گیرد. در نهایت، پس از اتمام پروژه، واحدهای ساخته شده بر اساس توافق اولیه میان طرفین تقسیم می شود. بدین ترتیب، مالک بدون صرف هزینه هنگفت، صاحب واحد مسکونی نوساز می شود و سازنده نیز از طریق فروش یا اجاره واحدهای سهم خود، به سود قابل قبولی دست پیدا می کند.

انواع قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت به دو نوع کلی تقسیم می‌شود:

• قرارداد مشارکت در ساخت با سهم الشرکه: در این نوع قرارداد، طرفین قرارداد به نسبت آورده خود در ساختمان جدیدالاحداث شریک می‌شوند. به عنوان مثال، اگر آورده مالک زمین 50 درصد و آورده سازنده 50 درصد باشد، پس از اتمام ساخت و ساز، هر دو طرف 50 درصد از عرصه و اعیان ساختمان را در مالکیت خود خواهند داشت.
• قرارداد مشارکت در ساخت با پرداخت مبلغ مشخص: در این نوع قرارداد، طرفین قرارداد توافق می‌کنند که سازنده مبلغ مشخصی را به مالک زمین پرداخت کند. در مقابل، سازنده مالک عرصه و اعیان ساختمان جدیدالاحداث می‌شود.

نکاتی که در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت باید به آنها توجه کرد

• مشخصات کامل طرفین قرارداد: مشخصات کامل طرفین قرارداد، از جمله نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی و اقامتگاه باید در قرارداد ذکر شود.
• موضوع قرارداد: موضوع قرارداد باید به طور دقیق و روشن مشخص شود. در قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع قرارداد عبارت است از مشارکت در ساخت و ساز یک ساختمان.
• آورده طرفین قرارداد: آورده طرفین قرارداد باید به طور واضح بیان شود. در قرارداد مشارکت در ساخت با سهم الشرکه، آورده طرفین عبارت است از عرصه و اعیان ساختمان. در قرارداد مشارکت در ساخت با پرداخت مبلغ مشخص، آورده سازنده عبارت است از مبلغی که به مالک زمین پرداخت می‌شود.
• سهم طرفین از عرصه و اعیان ساختمان جدیدالاحداث: در قرارداد مشارکت در ساخت با سهم الشرکه، سهم طرفین از عرصه و اعیان ساختمان باید مشخص شود. در قرارداد مشارکت در ساخت با پرداخت مبلغ مشخص، سهم مالک زمین از عرصه و اعیان ساختمان صفر درصد است.
• مدت قرارداد: مدت قرارداد باید تعیین شود. مدت قرارداد مشارکت در ساخت معمولاً یک تا دو سال است.
• تعهدات طرفین قرارداد: تعهدات طرفین قرارداد باید به طور کامل و دقیق ذکر شود. در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهدات طرفین عبارت است از:
  • تعهد مالک زمین به تسلیم عرصه ملک به سازنده
  • تعهد سازنده به احداث ساختمان طبق نقشه‌ها و مشخصات فنی مورد توافق طرفین
  • تعهد سازنده به نظارت بر اجرای پروژه
  • تعهد سازنده به تحویل ساختمان در موعد مقرر
• در قرارداد مشارکت در ساخت، هزینه‌های ساخت و ساز، نحوه نظارت بر اجرای پروژه و نحوه حل اختلاف، از جمله موارد مهمی هستند که باید به طور دقیق در قرارداد تعیین شوند.
• هزینه‌های ساخت و ساز شامل هزینه‌های مصالح، نیروی انسانی، ماشین‌آلات و سایر هزینه‌های مرتبط با احداث ساختمان است. این هزینه‌ها توسط سازنده تامین می‌شود.
• طرف اول حق دارد که در مراحل مختلف اجرای پروژه، حضور داشته باشد و نظرات خود را اعلام کند.
• در صورت بروز اختلاف، طرفین می‌توانند توافق کنند که اختلافات از طریق حکمیت حل و فصل شود.

مزایا و معایب قرارداد مشارکت در ساخت

مزایای قرارداد مشارکت در ساخت

همانطور که اشاره شد، مشارکت در ساخت مزایای قابل توجهی برای طرفین معامله به همراه دارد. از جمله این مزایا می توان به مالک زمین بدون نیاز به سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز، می‌تواند در سود حاصل از پروژه مشارکت داشته باشد و سازنده نیز بدون نیاز به خرید زمین، می‌تواند پروژه ساخت و ساز خود را به سرانجام برساند اشاره کرد. لذا :

• تسهیل خانه دار شدن: این شیوه به مالکان زمین، به ویژه افرادی که توان مالی کافی برای ساخت و ساز ندارند، امکان می دهد تا بدون صرف هزینه زیاد، صاحب واحد مسکونی شوند.
• کاهش ریسک مالی: به دلیل تقسیم هزینه ها و تخصص بین مالک و سازنده، ریسک مالی پروژه برای هر یک از طرفین کاهش پیدا می کند.
• سرعت بخشیدن به ساخت و ساز: در اغلب موارد، پروژه های مشارکت در ساخت نسبت به ساخت و ساز انفرادی با سرعت بیشتری به اتمام می رسند. این امر به دلیل توانایی مالی و تجربه بالای سازندگان است.
• استفاده از دانش و تخصص سازنده: مالک از دانش و تخصص سازنده در زمینه ساخت و ساز بهره مند می شود و در نهایت، بنایی با کیفیت مطلوب تحویل می گیرد.

 معایب احتمالی قرارداد مشارکت در ساخت

با وجود مزایای ذکر شده، قرارداد مشارکت در ساخت خالی از اشکال نیست و در صورت عدم تنظیم دقیق و بروز اختلاف بین طرفین، می تواند به معضلاتی برای مالک و سازنده منجر شود. از جمله این معایب احتمالی می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• وابستگی به سازنده: مالک تا حدودی به عملکرد و حسن نیت سازنده وابسته است. در صورتی که سازنده از صلاحیت و تجربه کافی برخوردار نباشد، ممکن است در کیفیت ساخت و ساز یا زمان اتمام پروژه، مشکلاتی به وجود آید.
• طولانی شدن فرایند اداری: اخذ مجوزهای لازم برای ساخت و ساز، می تواند زمان بر باشد و این امر بر روند کلی پروژه تاثیر می گذارد.
• احتمال بروز اختلاف: ماهیت پیچیده قرارداد مشارکت در ساخت، این امکان را به وجود می آورد که در صورت عدم توافق اولیه بر جزئیات، در اجرای پروژه، اختلافاتی بین طرفین شکل بگیرد.

قرارداد مشارکت در ساخت، یک قرارداد پیچیده است که تنظیم آن باید با دقت و توجه به نکات حقوقی انجام شود. با توجه به مزایا و معایبی که این قرارداد دارد، لازم است که طرفین قرارداد قبل از امضای قرارداد، با مشورت یک وکیل یا مشاور حقوقی که در سایت قراردادیار می توانید به آن دسترسی داشته باشید مشورت کنید .

نکات کلیدی برای مشارکت در ساخت

با توجه به مزایا و معایب ذکر شده، برای اینکه مشارکت در ساخت به تجربه ای شیرین و سودمند برای شما تبدیل شود، لازم است نکات کلیدی زیر را در نظر داشته باشید:

• انتخاب سازنده معتبر: پیش از انعقاد قرارداد، با وسواس و دقت فراوان نسبت به انتخاب سازنده ای با سابقه درخشان و خوشنام اقدام نمایید. استعلام از پروژه های پیشین سازنده و بررسی کیفیت ساخت، می تواند در انتخاب درست به شما کمک کند.
• مشاوره با متخصصان حقوقی: تنظیم دقیق و جامع قرارداد مشارکت در ساخت، از بروز اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری می کند. به همین منظور، از یک وکیل مجرب یا مشاور حقوقی متخصص در حوزه املاک و قراردادها کمک بگیرید.
• شفافیت کامل در توافقات: در زمان تنظیم قرارداد، بر سر تمامی جزئیات از قبیل مشخصات فنی پروژه، زمان بندی اجرا، نحوه تقسیم واحدها، نحوه تامین هزینه های جانبی و … با سازنده به توافق برسید و تمامی توافقات را به صورت مکتوب در قرارداد درج نمایید.
• پیش بینی شرایط فسخ قرارداد: در قرارداد، شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر بگیرید تا در صورت بروز تخلف از مفاد قرارداد توسط هر یک از طرفین، امکان خروج از توافق وجود داشته باشد.
• تعهدات مالی شفاف: در خصوص نحوه تامین منابع مالی پروژه و سهم هر یک از طرفین (مالک و سازنده) شفافیت کامل برقرار کنید.
• ضمانت اجرایی: برای مفاد قرارداد، ضمانت اجرایی در نظر بگیرید تا در صورت عدم پایبندی طرفین به تعهدات، ضمانت اجرا بتواند طرف خاطی را ملزم به جبران خسارت نماید.
• استفاده از فرمت های استاندارد قرارداد: برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، از فرمت های استاندارد و مورد تایید مراجع ذیصلاح استفاده کنید. این فرمت ها، بسیاری از نکات حقوقی کلیدی را در بر دارند.

در صورت وجود داور در قرارداد مشارکت ساخت آیا طرفین می توانند به دادگاه رجوع کنند؟

در صورت وجود داور در قرارداد مشارکت، طرفین نمی‌توانند به دادگاه رجوع کنند. این به این دلیل است که ارجاع اختلافات به داوری، موجب سلب صلاحیت دادگاه می‌شود. طبق ماده ۴۵۴ قانون آیین دادرسی مدنی، «کلیه اشخاصی که اهلیت اقامه دعوا دارند می‌توانند با تراضی یکدیگر منازعه و اختلاف خود را اعم از اینکه در دادگاه طرح شده یا نشده باشد و در صورت طرح در هر مرحله ای از رسیدگی باشد، به داوری یک یا چند نفر ارجاع دهند.» همچنین، طبق ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی مدنی، «حتی قبل از بروز اختلاف و دعوا، متعاملین می‌توانند ضمن معامله یا به موجب قرارداد جداگانه تراضی نمایند که در صورت بروز اختلاف بین آنان، به داوری مراجعه کنند و نیز می‌توانند داور یا داوران خود را قبل یا بعد از بروز اختلاف تعیین نمایند.» طرفین قرارداد مشارکت می‌توانند در مورد نحوه رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد، توافق کنند. در صورت توافق بر ارجاع اختلافات به داوری، داور یا داوران تعیین شده در قرارداد، صالح به رسیدگی به اختلافات بین طرفین خواهند بود. البته، این توافق با محدودیت‌هایی همراه است. در صورتی که داور یا داوران نتوانند یا نخواهند به اختلاف رسیدگی کنند، یا اصل قرارداد داوری باطل باشد، طرفین می‌توانند به دادگاه رجوع کنند. همچنین، در صورتی که رای داور باطل باشد، طرفین می‌توانند با مراجعه به دادگاه، ابطال رای داور را درخواست کنند. در نتیجه، در صورت وجود داور در قرارداد مشارکت، طرفین فقط در موارد زیر می‌توانند به دادگاه رجوع کنند:

• در صورتی که داور یا داوران تعیین شده در قرارداد، نخواهند یا نتوانند به اختلاف رسیدگی کنند.
• در صورتی که اصل قرارداد داوری باطل باشد.
• در صورتی که رای داور باطل باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت، راهکاری مناسب برای خانه دار شدن و یا افزایش سرمایه برای مالکان زمین به شمار می رود. با در نظر گرفتن مزایا و معایب این شیوه و همچنین رعایت نکات کلیدی در تنظیم قرارداد، می توانید تجربه ای موفق و توام با سود را در مشارکت در ساخت رقم بزنید. فراموش نکنید که در هر مرحله، از تخصص وکلای مجرب و مشاوران حقوقی بهره مند شوید تا با خیالی آسوده، گام های درستی در مسیر خانه دار شدن و یا سرمایه گذاری بردارید.